¿Se pueden modificar los metros cuadrados de la escritura de una vivienda?

Razones por las que modificar las escrituras de una vivienda

En algunos casos, puede surgir la necesidad por parte de los propietarios de modificar la superficie de una vivienda en la escritura, ya sea porque se detectan discrepancias con la realidad, errores en la medición original o porque se han realizado reformas en la vivienda que han alterado los metros cuadrados definidos en dichas escrituras.

Este último, el de las reformas, suele ser la razón más común. Y es que, tras una reforma, es muy probable que la vivienda amplie sus metros cuadrados escriturados por haber incorporado una terraza, un balcón o hasta plantas superiores.

Aunque también es posible encontrarse que, tras la compraventa de la vivienda, los metros cuadrados que se reflejan en el catastro no coinciden con la escritura y eso, sin lugar a duda, puede llegar a suponer un grave perjuicio.

¿Qué se hace en estos casos? ¡Vamos a verlo!

Cómo modificar la escritura de una casa, paso a paso

Como decíamos, sí se puede modificar una escritura.

Así está regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en la reforma de la redacción ahora vigente desde noviembre de 2015.

Para ello se debe solicitar la apertura del expediente que lo tramite, quedando reflejado finalmente en el catastro, la escritura y el Registro de la Propiedad.

Vamos a ver uno por uno los pasos que se deben seguir:

Paso 1: contactar con un notario

Para poder iniciar los trámites es necesario recurrir a un notario que facilite y verifique la tramitación de todos los pasos a dar.

Ten en cuenta que, si se trata de modificaciones menores, pueden hacerse directamente ante el Registro de la Propiedad.

Las modificaciones menores serían las siguientes:

• Cambios en el número, denominación de la calle o nombre de la finca.
• Rectificación de la superficie que no exceda de 5% que conste inscrita.
• Diferencias entre el 5% y el 10% de la finca inscrita que puedan acreditarse debidamente.

Para todos los demás casos, el Notario es imprescindible en toda la gestión.

Por tanto, para modificar de los metros cuadrados de una vivienda que exceda el 10%, tendrás que acudir a un notario que esté activo y correctamente certificado para que pueda actuar en el distrito notarial y ratificar nuestra petición.

Paso 2: recopilar la documentación necesaria

Para comenzar los trámites, se deben seguir ciertos pasos y recopilar la siguiente documentación:

• El titular registral de la finca debe tramitar una solicitud de modificación en la que se aporte la descripción registral de la fina y la descripción actualizada.
• La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que recae la solicitud de expediente.
• Una declaración firmada, bajo su propia responsabilidad, en la que se garantice que la solicitud corresponde a errores descriptivos y no a negocios traslativos como ventas o donaciones.
• Los datos personales de los titulares del dominio, así como los derechos reales de la propia finca y las colindantes.

Paso 3: comunicación a los propietarios y tramitación

Una vez aportada toda la documentación descrita, el notario levantará acta y la presentará ante el Registrador de la propiedad. Si todo es correcto, éste remitirá una certificación registral que rectifique la solicitud.

En ese momento, se pasará a dar aviso oficial a los propietarios de las fincas colindantes y a quienes tengan derechos reales sobre dicha finca, al ayuntamiento en el que conste situada y, posteriormente, a la publicación en el BOE.

Dicho esto, se dispondrá de un plazo máximo de un mes para que los interesados y/o afectados puedan llevar a cabo sus alegaciones.

En el caso de que existan, el Notario cerrará al expediente y lo comunicará al Registrador. Los trámites quedarían pausados hasta que se resuelvan los conflictos por orden de un juez.

En el caso de no haber oposición, el Notario levantará acta en la que se tendrá en cuenta la petición del solicitante y enviará una copia al Registrador. Tras la aceptación de éste, se procederá la publicación en el BOE dándole la validez oficial a todos los trámites.

Así que ¡ya lo sabes! Si necesitas modificar la escritura para vender una casa, o simplemente para rectificar la superficie tras reformar la vivienda, sigue los pasos que te hemos explicado y garantiza que todo cuanto hagas esté legalmente aceptado.